深圳楼市:这个片区投机客扎堆,尽早出货,当心砸手里!
时间:2023-08-02 22:21:23来源:买房的大师兄

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(资料图)

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1、问:你好,之前在中山买了一套房子,但是现在小孩要在深中上学。手上没什么现金,只能将中山的房子卖掉,再选筹。或者是等中山的房子红本到手以后抵押贷款。哪个操作更合适?蛇口的有方育才家园,怎样,带初中学位。

答:中山的早点出掉吧,一堆深圳投机客都跟你一样的想法。真等深中通道开了就来不及跑了,都抛售的时候就是相互踩踏了。

有方育才家园是1987年建造的,前身为广进化工宿舍楼,2017年经过旧房改造,加装电梯,燃气入户,独立阳台,独立洗手间,外墙翻新,并且重新设计内部,2018年重新启动销售。主力户型是27-30平的小户型单间。当时买这里的都是跟你一样买学位上育才的,或者投资学位房的。优点就是小户型总价低,上育才最低门槛,缺点就是居住体验差,已经36年了,产权只剩34年了,抵押贷款额度受影响,金融属性偏低。

2、问:17年我在坂田的万科四季花城买了一套四楼的复式,使用面积150平米,家人都很喜欢,居住很舒服。不够小区环境老旧,周边也不太好,学位也不行。准备在南山换一套小三房。主要自住兼顾投资保值,带好一点的学位。老师能推荐一下么?大概预算8-1000w 。

答:在坂田和龙华大量限价新房供应下,二手市场确实很难卖,特别是楼龄偏老的小区,还是不被大众接受的复式产品,难上加难。不管是从上学角度还是资产升值角度,置换是正确的选择,可以看看深云的中科院先进实验学校,南头的南山实验园丁学校,南山中心区的学府中小学,西丽的南科大第二实验学校,蛇口的育才系,前海南的南海中学,深大附中,后海的北师大附属中学。800-900在这些片区可以买到小三房,900-1100可以买到正规的三房两卫甚至四房。

3、问:大师兄,您好,学府中学怎么样?现在不急着用学位,还要等大概10年,找一个有成长性的学位房,改善居住。总预算1000W以内。麻烦推荐一些,谢谢!

答:学府中学在2017年被南二外教育集团收编,一个学校好不好有没有成长性取决于多方面因素,其中最重要的两点是生源,学校教学水平。南二外教育集团海德学校在深圳排名前十,本校教学水平肯定没问题,教学水平取决于师资力量和教学体系,学府中学是收编的学校,教学体系短期内是比较容易复制本校的,但是师资力量却需要慢慢积累。第二,生源是无法改变的,海德本校划片范围小,且都是商品房,总价起步门槛较高,片区没有农民房,所以生源非常好。再看学府中学,划片范围大,小户型多,还有部分农民房,生源参差不齐。综合这两点,学府中学不会未来不会有成长性。

4、问:你好,家里两个小孩,小的小学,大的中学。现在手上有一套汇景豪苑58平的房子,卖掉大概能有500万左右。手上活动资金400到500万。现在纠结要不要卖掉现在这套,补个100万左右,买一套红岭或宝中的房子用来自住。还是不卖,买个七街公馆的公寓,用于老二上初中?请大师兄帮忙给一些建议,感谢!

答:首先从你自己看的学校来说,红岭中学现在跟南外大冲差不了太多,半斤八两。宝中和福外倒是有所升级。汇景豪苑虽然在科技园,但是附近都是软件园工业园,居住体验并不好。再加上楼龄老,超高容积率,户型都是港式风格(2房客厅只有小窗户),未来潜力不看好。七街公馆是公寓,基础积分是70分,普通住宅基础积分是80分,提前多年准备也能上福外。

综合来看,方案2是很差的方案。保留了一个未来潜力不大的资产,还买入一个很差的资产。所以建议你卖掉汇景的房子,至于加100万,买宝安中学初中部两房还可以买到,并且居住还可以。其他深圳前十五的学校能买到的很少,即使能买到居住品质也非常差,比如你考虑过的景田北的福外。

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