所谓“售后包租”，是指开发商将房屋出售给买方，但买方并未实际使用房屋，而是与开发商或中介机构签订了包租协议，或者在包租期间用租金抵消部分房价，或者收取一定的租金回报。目前，开发商已经承诺，这种投资绝对是一个投资回报率高、风险为零的项目，引起了许多投资者的关注。但是“售后包租”的销售模式对于消费者来说还是有风险的。专家建议，入市要谨慎，投资前要仔细调查。
关于售后包租，无一例外，开发商或运营公司交房后经营不好，业主回不来本金。现在的售后包租和往年不一样。前些年有开发商直接签租船协议，现在找第三方公司签委托运营协议。其实第三方公司还是被开发商或者关联企业控制的。
目前很多售后包租公司都是项目公司，甚至是空壳公司，往往是以经营某个项目为目的而注册的，有的还装扮成某个集团的公司。其实他们往往是有限责任公司，抗风险能力其实很低。签合同时甚至声称代表开发商，或者开发商指定怎么做，但实际上一旦操作不好，开发商就会躲得远远的，开发商会利用合同的相对性，不承担任何责任。
国家之所以禁止售后包租，正是因为其风险高，市场的培育和项目的运营受一系列因素的影响和决定，很多开发商根本没有这个能力。如果购房人是因为开发商售后可以出租而买房，他希望以后做一个挣钱的租房人和租房人，把宝押在开发商身上，有时会损失惨重。
对于售后租赁的楼房，一旦后期运营不好，买家不仅会损失后期收入，房子的价值也会贬值，甚至会血本无归。这时候开发商往往会忘得一干二净，运营公司可能实际上根本没有资金能力，即使胜诉也很难执行，有的甚至遭遇运营公司申请破产，买家后期利益得不到保障。
售后包租项目的类型一般在集中，的商务旅游地产，很多开发商在那里玩售后包租，甚至把售后包租变成营销宣传的热点，即买家购买商务或旅游地产时，往往会考虑后期运营和后期收益的痛点，在销售时承诺售后包租，以此解惑。购房者买房一定不要盲目听信，要谨慎。
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